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- 깡통전세 숨긴 중개사 무슨 책임 질까요?
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1) 깡통 전셋집을 소개하면서 세입자에게 보증금을 떼일 위험성이 있다는 설명을 전혀 하지 않은 부동산 중개사는 나중에 세입자가 돌려받지 못한 보증금의 40%를 물어내야 한다는 법원 판결(1심)이 처음으로 나왔습니다.
2) A씨는 부동산중개인인 B씨를 통해 서울 구로구에 있는 한 다가구 주택의 방 하나를 전세보증금 1억원에 2년간 임대차계약을 체결하였습니다. 이 건물에는 방이 70개 정도가 있었는데, A씨가 계약할 때는 건물 전체에 22억원 정도의 근저당권이 설정돼 있었습니다. A씨는 막연히 큰 건물이고 담보대출금이 22억원 밖에 없으니 큰 문제는 없을 것이라고 생각하고 아무 생각없이 임대차계약을 체결하고 거주하였습니다.
3) A씨가 입주한 건물은 그로부터 2년이 채 안 되어 경매에 넘겨졌는데, 매각대금이 48억원이고, A씨와 같은 세입자들의 보증금 합계가 29억원이었던 사실을 그제서야 알게 되었습니다. 게다가 A씨는 세입자 중에서 가장 마지막에 전세계약을 체결했던 사람이었기 때문에 다른 세입자들이 A씨보다 우선적으로 변제를 받아가는 상황에 처했고, 결국 A씨는 보증금을 푼도 받지 못하게 되었습니다.
4) A씨는 부동산을 중개하였던 B씨를 상대로 “임대차계약 당시에 중개인이 보증금을 돌려받지 못할 위험성을 알려주지 않아 손해를 입었다”고 주장하면서 1억원을 청구하는 소송을 제기하였던 것입니다. 법원은 “A씨가 기존 임차인들의 보증금 총액이 29억원이라는 사실을 알았다면 전세계약을 체결하지 않았을 것이다. 또한 B씨는 선순위 보증금의 합계액이 거액이라는 사실을 충분히 알 수 있었던 자로서 중개대상물 설명서에 이를 전혀 기재하지 않아 그릇된 정보를 전달함으로써 중개인으로서의 의무를 위반하였다”고 하면서 B씨의 책임을 인정하였지만, A씨 또한 계약할 때 건물의 시가나 권리관계를 정확히 확인하지 않은 책임이 있다고 보아 A씨에게 60%의 책임을 인정한 것입니다.
오늘의 팁1) 다가구와 다세대를 구분하자!
하나의 건물이 여러 개의 호실로 분리되어 있어서 다수의 세입자들이 각각 임대차계약을 체결하여 살고 있는 경우라고 하더라도 소유권이 호실별로 분리되어 있는 경우가 있고, 건물 전체가 하나의 부동산에 불과한 경우가 있는바, 앞의 경우가 다세대 주택, 뒤의 경우가 다가구 주택입니다.
오늘의 팁2) 임차인은 다가구 건물을 조심하면 된다!
깡통전세는 주택의 시가가 전세보증금보다 낮아서 나중에 보증금을 회수할 수 없게 되는 경우를 말하는 것인데, 다세대 주택의 경우에는 자기가 거주할 해당 호실의 부동산등기부를 통해 담보대출금이 얼마인지 바로 확인할 수 있고, 해당 호실의 시가가 기존 담보대출금과 자기가 지급할 임대차보증금을 합한 금액을 초과한다면 아무런 위험이 없을 것입니다. 따라서 다른 호실에 입주하고 있는 다른 세입자들의 보증금까지 확인할 필요가 없는 것입니다.
그런데 다가구 주택은 얘기가 달라집니다. 다가구 주택은 등기부등본을 통해 기존의 담보대출금을 알아볼 수는 있지만 다른 호실에 입주한 임차인들의 보증금이 얼마인지를 알기는 힘들기 때문에, 자기가 전입신고 및 확정일자를 받은 날짜가 다른 세입자보다 늦다면 후순위로 밀려 보증금을 전액 못받을 수 있게 되는 것입니다.
오늘의 팁3) 다가구 주택을 임차하려는 사람은 ①부동산등기부를 통해 기존 대출금이 얼마인지 알아보고, ②부동산 중개인에게 선순위 임차인들의 보증금 총액이 얼마인지, 그리고 건물의 시가가 얼마인지를 물어보고 그 증거를 남겨두어라!
통상 부동산 중개인들은 선순위 임차인들의 보증금 총액이라든지 건물의 시가를 ‘중개대상물 설명서’에 기재하거나 장담해서 말하지 않습니다. 따라서 대화내용을 녹음해 놓는 것이 좋습니다. 나중에 문제가 발생하더라도 부동산 중개인에게 그 책임을 물을 수 있기 때문이지요.
- 2023-01-10
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- “전세보증금 안전하게 돌려받으려면?”
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1) 최근 금리인상 등의 영향으로 집값이 대폭 하락하고 있는 상황에서 임대차 갱신권 등의 강화 등이 맞물려 집주인이 새로운 임차인을 구하기가 힘들다고 합니다. 이른바 ‘역전세난’이라고 하는데요.. 임대차기간이 종료되어 임차인이 다른 집을 구해 이사를 하려고 해도 집주인이 전세금을 돌려주지 못하고 있는 경우가 속출하고 있습니다. 이런 경우에는 어떻게 하는 것이 좋을까요?
2) 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있는데 꼭 이사를 해야 할 경우에는 일단 다음과 같은 조치가 필요합니다.
첫째, 임대차 기간이 만료하기 2개월 이전에 이사를 간다는 뜻을 집주인에게 미리 알려줘야 합니다. 이때 이사할 날짜와 시간까지 명확하게 기재합니다. 또한 새로 이사할 집에 지급하였거나 지급할 계약금액도 기재합니다. 알려주는 수단은 내용증명이 바람직하고, 만약 급한 상황이면 이메일이나 카톡, 메시지도 가능합니다. 통화를 하면서 녹음을 해도 되구요.
둘째, 이사를 해야 할 날짜가 다가오고 있음에도 불구하고 집주인이 전세금을 반환하지 않을 것이 명확한 경우, 만약 이사할 집에 지급할 전세금을 별도로 마련할 수 있다면 일단 이사를 합니다. 다만 살던 집에 대한 ‘임차권등기명령’을 이사하기 2~3주 전에 미리 신청하여 부동산등기부에 등기된 것을 확인한 후 이사를 합니다.
셋째, 집주인이 전세금을 반환하지 못할 것이 명확하고 그렇다고 이사할 집에 지급할 전세금을 별도로 마련하는 것이 불가능하다면, 새로 이사할 집에 대한 임대차계약을 파기할 수 밖에 없기 때문에 계약금을 반환받을 수 없게 됩니다. 이럴 경우 세입자는 자기가 반환받을 전세금 외에 새로 이사가려고 했던 집주인으로부터 돌려받지 못한 계약금까지 더한 금액을 현재 집주인으로부터 모두 돌려받을 수 있습니다. 이때는 지체없이 전세금반환 및 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 1심 소송에서 승소하면 주택에 대한 강제집행을 통해 전세금과 계약금 상당 손해액을 모두 회수합니다. 이 기간은 대략 1년 정도 소요됩니다.
3) 위와 같은 과정은 매우 복잡하고 비용도 꽤 들며 주택을 강제집행 하더라도 전세금 등을 모두 회수할 수 없는 경우도 발생하겠지요? 따라서 사전적인 예방수단이 필요합니다. 바로 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’라고 합니다)의 ‘전세보증금반환보증’상품을 이용하는 것인데요, 요건은 아래쪽에 자세히 설명합니다.
첫째, 전세금액이 수도권은 7억원 이하, 기타 지역은 5억원 이하여야 하고,
둘째, 반드시 공인중개사를 통해 계약을 해야 합니다.
셋째, 전입신고 및 전세계약서에 확정일자를 받아야 하며,
넷째, 전세(임대차)기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.
다섯째, 나의 전세금액과 선순위 채권금액을 모두 더한 금액이 주택가격 이하이어야 하고(주택가격은 KB시세나 한국부동산원 시세 찾기 이용),
여섯째, 등기부등본상 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 없어야 합니다.
일곱째, 보증료를 납부한다. 예컨대 전세금이 2억원 이상일 경우 1억당 약 12만원이므로, 전세금이 6억원이라면 HUG에 내는 보증보험료가 1년에 약 72만원 정도 되는 셈입니다.
- 2022-11-07
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- 카카오 먹통사고와 관련하여 내가 받을 수 있는 보상은?
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1) 카카오 서버가 위치한 빌딩에 화재가 발생하고 그로 인하여 카카오 관련 통신이 먹통이 되어 대부분의 카카오 서비스에 문제가 발생하고 있습니다.
피해가 발생하였다고 생각되는 나는 어떤 보상이나 배상을 받을 수 있을까요? 경우를 나누어 생각해 보겠습니다.
2) 일단 업비트 서비스 중단이 가장 큰 문제중의 하나라고 합니다. 업비트는 5개 대형 코인거래소 중에 유일하게 sns이용 로그인 방식만을 사용하고 있고, 자체적인 회원가입 및 로그인 방식을 취하지 않았는데, 이번에 카카오 로그인이 불통이 되면서 덩달아 업비트의 모든 거래가 중단된 것입니다.
업비트 회원 한명은 자기가 제때 제 시간에 코인을 매각했으면 200만원 이상의 차액을 실현할 수 있었는데 로그인조차 안 되어 손해를 봤다는 기사가 있습니다.
증권회사의 경우 로그인 시도, 거래(매도, 매수) 시도의 흔적이 서버에 남아 있으면 통신장애 등으로 인하여 거래를 못한 차액을 보상하는 것이 관행이었는데요, 이번 업비트 사고는 로그인 자체가 되지 않았기 때문에 거래 시도의 흔적이 남아있기 어렵다는 입증상의 난점이 있습니다. 어쨌든 업비트가 고객의 모든 손해를 일단 배상하고, 일부 금액을 카카오측에 구상하며, 카카오는 다시 그 중의 일부금액을 서버를 관리하던 에스케이C&C에 구상하는 절차가 될 것으로 보입니다.
3) 만약 카카오뱅크로 부동산임대차 계약금이나 잔금을 지급하려고 했던 사람이 제날짜에 돈을 지급하지 못함으로써 계약을 파기당해 손해를 물게 생겼다면 그 손해액을 카카오뱅크에게 청구할 수 있습니다.
4) 카카오 택시나 카카오 대리 기사들은 손해배상을 청구할 수 있을까요?
카카오 택시나 카카오 대리 기사들은 먹통이 되기 전에 자기들이 평균적으로 받았던 호출 회수와 자기들이 벌어들였던 수입에 미달하는 차액만큼 카카오측으로부터 보상을 받을 수 있을 것입니다.
5) 통신두절로 반납처리가 안 되어 전동킥보드 대여요금이 50만원이나 나왔다고 하는 기사도 있습니다.
위와 같은 사용자가 이미 요금을 징수당하였을 경우라면, 카카오모빌리티 측이 실제 반납이 되었어야 할 날짜, 시간을 기준으로 초과징수한 돈 전액을 반환해 주어야 할 것입니다.
6) 카카오 유료서비스만 보상이 가능한 것인지?
카카오톡 같은 경우에는 많은 국민이 사용하는 무료서비스라고 알려져 있고, 카카오톡 ‘무료서비스 이용약관’에는 ‘유료서비스 이용약관’과 달리 통신장애시 보상할 수 있다는 규정이 없습니다.
그러나, 선물하기나 각종 쇼핑몰 등의 운영에는 카카오톡 회원의 카톡 사용이 전제가 되어 있는바, 실질적으로는 유료사용에 해당합니다. 설사 무료서비스라고 하더라도 카톡 서비스가 카카오측의 과실로 장애를 일으켰을 때, 자기들이 일방적으로 정한 약관과는 상관없이 손해를 배상하는 것이 민법상의 원칙입니다.
따라서 카톡으로 중요한 서류를 주고받는 중이었다든지, 일정한 거래를 카톡으로 하고 있는 중이었는데, 그것이 카톡 사용자들의 일반적인 사용범주 내에 있었다면 손해배상 청구가 가능할 것입니다.
7) 화재사고를 복구하는 과정에서 카카오측이 멀티프사를 한정된 범위 밖으로 내보내는 실수를 하였다고 알려져 관심이 쏠리고 있는데요..
멀티프사가 회원이 전혀 원하지 않는 대상에게 송신되어서 물질적, 정신적인 손해가 발생했다면 그 사실을 입증하여 손해배상이나 위자료를 받을 수 있다고 보입니다.
- 2022-10-17
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- 미성년자에 대한 성범죄는 동의받아도 처벌할 수 있나요?
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1) 32살 먹은 태권도장의 한 사범(이하 ‘B씨’라고 합니다)이 자기가 가르치던 14살짜리 여학생(이하 ‘A양’이라고 합니다)의 동의를 얻은 후 수회에 걸쳐 성관계를 가진 사실이 알려지자 자식을 가진 많은 시민들이 B씨를 처벌할 수 있는 것인지에 대하여 궁금해하고 있습니다.
2) A양의 어머니가 B씨를 찾아가 자기 딸에 대한 관계를 처음으로 문의할 때는 부인하던 B씨가 나중에 성관계 했다는 내용의 진술증거를 들이밀자 그때서야 무릎을 꿇고 한다는 말이 “A양도 저를 잊지 못하고 저도 A양을 잊지 못해서 미치겠다. 진심으로 사랑한다”고 자백했다고 하며, A양 또한 “B씨와의 성관계가 처음에는 불편했는데 점점 갈수록 편해졌다. 계속 생각나고 나중에는 B씨를 좋아하게 된 것같다”라고 말한 사실이 드러나면서, A양이 성관계에 동의했기 때문에 혹시라도 B씨가 처벌받지 않게 되는 것 아니냐는 문의가 쇄도하고 있다고 합니다.
과연 B씨는 처벌을 면할 수 있을까요?
3) 2020년 이전에는 설사 상대방의 동의를 받았다고 하더라도 만 13세 미만의 여성에 대하여 강간을 한 경우에는, 강간죄에 준하여 3년 이상 30년 이하의 징역에 처할 수 있었습니다. 그런데 2020년에 위 나이가 16세로 높아졌는바, 이 사건의 B씨는 설사 A양이 자기를 사랑하여 성관계에 동의하였다고 하더라도 강간죄에 정한 형으로 처벌받게 됩니다.
4) 나아가 B씨가 A양을 간음한 것이 상습적이었다는 사실이 밝혀진다면 형량이 2분의 1까지 가중하게 되는 결과 결국 4년 반 이상의 징역에 처하게 됩니다.
5) 본 사건의 경우는 전형적인 그루밍 성범죄에 해당합니다. 그루밍 성범죄의 특징은 피해자가 자신이 학대당하는 것을 인식하지 못하고, 표면적으로는 성관계에 동의한 것처럼 보인다는 것인데, 이 사건의 경우 A양의 나이가 이제 14살에 불과한 점, 따라서 피해당하고 있다는 사실을 판단할 판단력이 부족한 점, 처음에는 관계가 불편했으나 점점 편해졌다고 말한 것은 B씨에 의해 길들여지는 과정이 있었음을 알 수 있는 점, B씨의 태도 또한 처음에는 범죄를 부인하다가 나중에는 “사랑한다”는 말로 발뺌하고 있는 점, 하지만 말로만 사랑한다고 하고 결혼을 하겠다거나 하는 등의 훗날에 대한 계획이 없고 오로지 성관계에만 관심이 있었다고 보이는 점 등이 있기 때문입니다.
6) 그루밍 성범죄를 예방하고자 하는 목적으로 위와 같이 2020년에 형법이 개정된 이상, 혹시라도 16세 이하의 자녀들이 성관계나 추행을 당했을 경우, 동의를 했다고 하더라도 즉시 고소 등의 조치를 취할 필요가 있을 것입니다.
- 2022-10-12
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- 황제도피와 공소시효
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1) 올해 들어 쌍방울그룹의 비리에 대한 검찰조사가 본격화되자 지난 5월경 김성태 전 회장이 해외로 도피했는데, 조폭 출신이라고 알려진 김성태는 도피처로 룸살롱 텐프로 여성들을 불러서 즐기고 있고, 한국 음식과 횟감까지 공수해서 먹고 있다는 보도가 나오고 있어서 국민의 공분을 사고 있습니다.
2) 김성태씨가 만약 10년 넘게 해외에 있으면 공소시효가 지나서 처벌할 수 없게 될까요?
3) 공소시효는 저지른 죄에 따라서 기간이 다른데 중범죄에 대한 공소시효가 당연히 길겠죠? 예컨대 절도죄는 7년, 강도죄는 10년, 김성태와 같은 경제사범은 10~15년인데, 살인죄는 공소시효가 아예 없습니다.
4) 그런데 공소시효 기간은 범인이 대한민국 내에 있으면서 검거되지 못할 경우에만 진행되고 해외에서 도피하고 있을 경우에는 정지됩니다. 해외로 도피한 범죄인을 체포하기 어려운 현실을 반영한 규정인데요,, 김성태씨의 경우에도 마찬가지로 해외에 도피해 있는 동안에는 공소시효 기간이 정지되므로, 설사 10년 이상 해외에 있다가 대한민국에 입국한다고 하더라도 처벌할 수 있습니다.
5) 그런데 해외에 있다고 무조건 공소시효가 정지되는 것일까요?
그렇지 않습니다. ‘형사처분을 면할 목적으로’ 해외에 나가있는 경우에만 정지시키는 것이므로, 예컨대 유학중이던 공부를 마치기 위하여 해외에 다시 나간다든지 해외에 설립한 회사를 운영하기 위해서 나간다든지, 기타 해외에서 꼭 할 일이 남아있는 경우에는 공소시효가 진행됩니다. 다만 자기 연락처(전화번호, 이메일 주소, 거주지 주소 등)를 숨기고 해외로 나가버린 경우라면 ‘형사처분을 면할 목적’이 있는 것으로 추정되기 때문에 수사기관이나 법원 혹은 주변 사람들에게 해외에 있는 자기 연락처를 반드시 남겨두어 언제라도 연락이 되게끔 해야 합니다.
6) 이상 공소시효에 대하여 알아봤는데요,,
2007년 거액의 회삿돈 횡령 혐의로 재판을 받다가 도피한 정태수 전 한보그룹 회장이나 4조원대의 다단계 사기를 저지르고 2008년 중국으로 밀항한 조희팔 등은 모두 해외에서 허망하게 죽고 말았습니다.
결국 죄를 저지른 자는 해외로 도피해 봤자 비참한 말로를 맞는다는 사실을 알 수 있습니다.
- 2022-10-04
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