제목 : 세입자가 상가 임대료를 3개월 이상 연체한 적이 있습니다.

계약해지도 가능하고, 계약갱신거절도 가능할까요?

얼마전 의뢰인이 다음과 같은 질문을 하였습니다.

“변호사님”

“제 상가에 들어와 있는 세입자가 2023. 3월부터 계속 임대료를 연체하면서 속을 썩이다가 얼마전인 2023. 8월 중순에 연체된 5개월의 월세중 3개월치를 입금하였습니다”

“제가 지금 당장 계약해지를 할 수 있을까요?”

“정 안되면 이번 계약기간이 끝날 때 갱신거절을 할 수 있을까요?”

“세입자가 주차문제로 건물 방문객과 싸우거나 사소한 문제로 다른 임차인들과 문제를 일으켜서 골치가 아픕니다”

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1. 월세 미지급을 문제삼아 계약을 해지할 수 있을까요?

만약 의뢰인이 밀린 월세중 3개월분을 지급받은 8월 중순 이전에 ‘계약해지’ 통지를 했다면 의뢰인은 임대차계약에 관하여 칼자루(?)를 쥐고 있을 것입니다.

즉 임대차계약을 해지하거나 계속하거나 마음대로 결정할 수 있겠지요.

그러나 상가건물임대차보호법은 3개월 이상에 해당하는 월세금 지급을 “현재에도” 연체하고 있는 경우에만 계약해지가 가능하다고 정하고 있고, 의뢰인이 계약해지를 하지 않고 있는 동안 세입자가 밀린 월세를 지급해 왔기 때문에 지금은 계약해지가 불가능합니다.

(@ 참고로 주택임대차의 경우에는 2개월 이상이면 계약해지가 가능합니다)

2. 세입자가 내년에 계약갱신을 요구할 때도 거절할 수 없나요?

의뢰인이 세입자와 체결한 임대차기간은 2024. 2월말까지입니다.

그때까지 세입자가 월세를 꼬박꼬박 지급한다면 의뢰인은 계약갱신을 거절할 수 없다고 생각하고 있습니다.

왜냐하면 상가건물임대차보호법이 3개월에 달하는 차임금액을 연체하지 않는다면 세입자의 계약갱신 요구를 거절할 수 없다고 정하고 있기 때문입니다(법률 제10조 1항).

그러나 계약해지의 경우와 달리 “과거에 3개월 이상 연체한 경력이 있는 이상” 계약갱신을 거절할 수 있다는 것이 판례의 입장입니다(대법원 2020다255429 판결).

따라서 의뢰인은 계약갱신을 거절할 수 있습니다.

물론 위 거절통지는 임대차계약 기간의 말일인 2024. 2월말로부터 6개월~1개월 사이에 이루어져야 합니다(법률 제10조).

즉 2023. 9월초부터 2024. 1월말 사이에 반드시 통지해야 합니다.

물론 ‘내용증명’으로 하면 좋구요,,

정 긴급한 상황이라면 상대방이 받아봤음을 확인할 수 있는 카톡, 문자메시지, 이메일 등으로 하셔도 무방합니다.

상가건물 임대차계약의 해지와 갱신거절의 요건은 위와 같이 다르니 꼭 참고하십시오.