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“전세보증금 안전하게 돌려받으려면?”
2022-11-07
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1)
최근 금리인상 등의 영향으로 집값이 대폭 하락하고 있는 상황에서 임대차 갱신권 등의 강화 등이 맞물려 집주인이 새로운 임차인을 구하기가 힘들다고 합니다. 이른바 역전세난이라고 하는데요.. 임대차기간이 종료되어 임차인이 다른 집을 구해 이사를 하려고 해도 집주인이 전세금을 돌려주지 못하고 있는 경우가 속출하고 있습니다. 이런 경우에는 어떻게 하는 것이 좋을까요?

 
2) 집주인이 전세금을 돌려주지 않고 있는데 꼭 이사를 해야 할 경우에는 일단 다음과 같은 조치가 필요합니다.
첫째, 임대차 기간이 만료하기 2개월 이전에 이사를 간다는 뜻을 집주인에게 미리 알려줘야 합니다. 이때 이사할 날짜와 시간까지 명확하게 기재합니다. 또한 새로 이사할 집에 지급하였거나 지급할 계약금액도 기재합니다. 알려주는 수단은 내용증명이 바람직하고, 만약 급한 상황이면 이메일이나 카톡, 메시지도 가능합니다. 통화를 하면서 녹음을 해도 되구요.

둘째, 이사를 해야 할 날짜가 다가오고 있음에도 불구하고 집주인이 전세금을 반환하지 않을 것이 명확한 경우, 만약 이사할 집에 지급할 전세금을 별도로 마련할 수 있다면 일단 이사를 합니다. 다만 살던 집에 대한 임차권등기명령을 이사하기 2~3주 전에 미리 신청하여 부동산등기부에 등기된 것을 확인한 후 이사를 합니다.

셋째, 집주인이 전세금을 반환하지 못할 것이 명확하고 그렇다고 이사할 집에 지급할 전세금을 별도로 마련하는 것이 불가능하다면, 새로 이사할 집에 대한 임대차계약을 파기할 수 밖에 없기 때문에 계약금을 반환받을 수 없게 됩니다. 이럴 경우 세입자는 자기가 반환받을 전세금 외에 새로 이사가려고 했던 집주인으로부터 돌려받지 못한 계약금까지 더한 금액을 현재 집주인으로부터 모두 돌려받을 수 있습니다. 이때는 지체없이 전세금반환 및 손해배상 청구 소송을 제기합니다. 1심 소송에서 승소하면 주택에 대한 강제집행을 통해 전세금과 계약금 상당 손해액을 모두 회수합니다. 이 기간은 대략 1년 정도 소요됩니다.
 


3) 위와 같은 과정은 매우 복잡하고 비용도 꽤 들며 주택을 강제집행 하더라도 전세금 등을 모두 회수할 수 없는 경우도 발생하겠지요? 따라서 사전적인 예방수단이 필요합니다. 바로 주택도시보증공사(이하 ‘HUG’라고 합니다)전세보증금반환보증상품을 이용하는 것인데요, 요건은 아래쪽에 자세히 설명합니다.

첫째, 전세금액이 수도권은 7억원 이하, 기타 지역은 5억원 이하여야 하고,
둘째, 반드시 공인중개사를 통해 계약을 해야 합니다.
셋째, 전입신고 및 전세계약서에 확정일자를 받아야 하며,
넷째, 전세(임대차)기간의 1/2이 지나기 전에 신청해야 합니다.
다섯째, 나의 전세금액과 선순위 채권금액을 모두 더한 금액이 주택가격 이하이어야 하고(주택가격은 KB시세나 한국부동산원 시세 찾기 이용),
여섯째, 등기부등본상 경매신청, 압류, 가압류, 가처분, 가등기가 없어야 합니다.
일곱째, 보증료를 납부한다. 예컨대 전세금이 2억원 이상일 경우 1억당 약 12만원이므로, 전세금이 6억원이라면 HUG에 내는 보증보험료가 1년에 약 72만원 정도 되는 셈입니다.

 

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